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1 南京限购政策2016

南京限购政策2016

  9月25日以来,市政府相继出了三次促进市场稳定的措施,主要包括主城区限购政策、进一步加强房地产市场监督管理的13条措施、以及加大限购限贷力度的两方面举措,政策出台后,成交量由非正常高位逐步回归理性。听小居来权威解读相关情况吧~

  新政实施后,在市房地产市场综合执法办公室的综合督查下,商品住宅上市量显著提升。

  9月26日以来,全市共有27个项目申领商品住房销售许可(其中主城6个、江宁9个、浦口6个、六合2个、溧水3个、高淳1个),合计上市5173套、面积56.28万平方米,其中不乏浦口山语湖、玄武区翡翠华庭、河西风华雅居等多个关注较高的楼盘。另外,全市还有约20余万方房源已进入预售审批程序,浦口有4个项目已向物价提交价格备案申请。

  9月26日以来,全市商品住宅日均认购300套,较今年以来市场较热时下降明显,但与往年日均认购水平260套左右相比持平略高,这主要是由于目前新政出台,刚性需求得到保护,投资投机需求受到挤压,市场处于阶段性调整期,成交呈现理性的状态。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,近期南京出台的新一轮调控政策,主旨是稳定房地产市场,短期来看是给楼市降温,长期来看是促进南京房地产市场的健康持续稳定发展,是对楼市长期健康发展进行呵护。

  这一轮调控所采取的政策措施,一方面是在供给侧通过增加近3年土地供应、打击囤地、捂盘惜售、规范市场秩序等增加住房上市供应,另一方面通过限购和限贷最大程度抑制投资投机需求的同时,又最大限度的保护刚需和改善群体,有保有压。

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2 南京限购限贷

南京限购限贷

  8月11日,备受关注的南京楼市调控新政终于正式公布。新政规定,对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。两者均比之前提高了5个百分点。

  据@南京发布的消息,近日,南京市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》(以下简称“《意见》”),决定从2016年8月12日起,进一步加大政策调控力度,调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例,促进房地产市场持续稳定健康发展。

  根据上述意见,南京对首次购房的信贷政策未作调整,仍按前期政策首付25%(高淳、溧水20%)执行,而将二套房首付比例提高了5个百分点。南京楼市资深评论员尹霄飞认为,本次新政中信贷收紧的力度并不大,但土地公开出让竞价方式有较大调整。

  《意见》规定,当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。“目前,全国大部分房地产开发企业都是期房销售,如果转为现房销售,对开发商资金实力的要求会非常高。期房销售有利于开发企业回款和后期的营销,如果改为现房销售,回款周期要延长半年到一年,建材成本、营销成本及人员工资成本将成倍增加。” 尹霄飞分析,这项规定将遏制地王的出现。

  值得注意的是,苏州也于今日发布楼市调控新政。在名为《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》中,不仅提出要提高二套房首付比例,还提出“限外”条例。其中,在首付比例方面,居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

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  此外,苏州还提出,非本市户籍购买第二套住房,必须提供个税缴纳证明或社保证明。具体要求为:非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  在尹霄飞看来,南京苏州这两个江苏楼市最为活跃的两个城市在同一天出调控政策,应该算是江苏从省一级的层面对遏制房价过快上涨有所要求了。“南京和苏州房价在下半年涨幅不会那么快,一些地区可能会出现下行调整。如果这两地楼市有所降温,但投资热情仍然存在的话,投资客的关注点可能会转向无锡、南通等次一级的热点城市。” 他说。

  总体看,苏州这次出台的房产新政较南京更“严厉”。尹霄飞表示,如果南京这个政策没有达到遏制房价过快上涨的作用,不排除政策会进一步升级。而苏州之前已经出台了一些调控要求,这次出台的实际上是升级的政策。

  此次苏州的政策,也被称为“新15条”,《意见》在信贷方面作出了具体规定:

  居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房),申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。

  有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。三种情况申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变。

  如果居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放三套及以上住房贷款。

  对此,易居智库研究总监严跃进表示,“对于有过一套房但贷款结清的,可以走三成首付通道。而贷款没有还清,那么就需要走45%的首付比例通道。而两套以 上住房且依然有月供的,那么购置第三套住房,那就不能动用信贷资源,必须全款购房。这相对来说会抑制部分炒房的需求或动机。”

  作为此次政策的亮点,无疑是苏州启动限购政策。具体是,非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。具体要求为:

  非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格,购房人违反限购规定或购买超过2套住房的,登记部门不予办理产权登记手续,开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

  对此,南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远对每日经济新闻记者说,“苏州此次限购政策相对宽松,主要是针对非苏州户籍,换言之则是针对外来投资者,对于外来投资客打击力度较大,基本封杀了炒房类的购房者。”

  对此,严跃进表示,“苏州此次首次启动限购版本,很显然也开启了二线城市限购2.0版本的启动,对于其他城市是有启示意义的。从调控的动向来看,二线热 点城市基本上会出台此类严厉的政策,主要是10个城市,包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快,多多 少少后续或者说第三季度会有收紧政策的出现。”

  话音未落,南京也跟进发布楼市新政,其中,对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

  而对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

  而针对此前因土拍太过火热而接连遭遇熔断的土地市场,此次新政也进行了明确规定。

  在南京房地产业内人士看来,针对南京楼市目前的现状,最好的办法是和苏州一样启动限购政策,“在此之前南京已经出台了包括限价令、熔断机制等政策,但是 南京楼市目前依旧火热,投资客依然是购房的主力,甚至一个房号炒作到30万以上,想要彻底的打击这些投资者稳定楼市,那么最好的办法自然是启动限购政 策。”

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3 南京限购政策细则

南京限购政策细则

  国庆期间,南京楼市调控再度加码,以“限购+限贷”组合拳的形式祭出南京史上最严楼市政策。限贷方面,首次购房贷款首付比例由25%上调至30%;拥有1套住房且贷款未结清再次贷款买房的,首付款由不低于5成提升到不低于8成。根据规定,新政已于10月6日执行,记者昨天从南京多家商业银行处了解到,只有少数几家出了最新的房贷执行细则,其中有银行规定,客户首次购房,90平方米以下的首付比例最低30%,90平方米以上的首付比例不低于50%,这一要求较新政明显更严格。

  新政10月6日起正式实施,房产局和银行等相关部门8日才进入工作日,一个国庆假期的时间,不少有购房资格的居民可能被大幅上调的首付比例挡在门外。对此,南京一国有商业银行信贷部的工作人员表示:“首付比例的调整对国庆节前新开的楼盘影响比较大,不少客户的合同没有能在国庆节前送交房产局,都要受到新政的约束。”

  根据以往的经验,监管部门的政策规定公布后,各家商业银行会在此基础上制定执行细则。为此,现代快报记者采访了南京多家银行,但明确已经出细则的只有少数几家。其中有银行的细则较新政明显更严。“我们今天已经收到了行里出的细则,新政的要求全部执行,另外,在首次购房的首付比例方面,我们行还做了差别化规定,无房无贷的客户申请房贷,新房90平方米以下的首付比例最低30%,90平方米以上的首付比例不低于50%,但都可以享受9折的贷款利率优惠。”南京一股份制商业银行的信贷工作人员向记者透露。他还告诉记者,“90平方米上下这样的区别化政策还是首次出现,这样做还是响应了保刚需的规定。”

  而大多数银行仍处于观望状态,具体的细则还没有出。“一般股份制银行会出得早一些,国有大行作为行业标杆,对其他银行的影响比较大,细则制定会更谨慎些,不会那么快就出,但是可以肯定的是,收紧的核心不会走样,收得太紧会影响房贷业务,所以都在互相盯着。”

  不过,上述银行的工作人员向记者透露,尽管自己所在的银行还没有出细则,但是房贷利率优惠已经明显收紧了。“南京限购政策出来后,我们给客户的房贷利率优惠就不再提8.8折了,最多只能给到9折。对限贷加码后估计还要更紧。”

 

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4 南京限购后房价

南京限购后房价

  2016年南京房价走势最新消息:刚需客户降40% 楼市拐点已现。一边是开盘劲销,一边是雇人撑场,南京楼市在上个周末出现新政实施以来的第一次分野。

  10月14日晚,南京河西南部新盘金地中心风华开盘,推出240套精装房,主力户型面积为98至140平方米,均价为35000元/平方米,推出的240套房当晚售罄。

  10月15日,同属河西南区域的佳兆业城市广场开盘,推出了350套新房,面积为87、126与141平方米,均价也是35000元/平方米,现场吸引了769组客户,当天售罄。

  在15日开盘的另外三个项目中,位于江宁新区的艾菲公寓开盘,推出的203套4.8米挑高公寓,面积在37-60平方米,折后均价为12000元/平方米,开盘2个小时后即告售罄。

  而位于青龙山板块的融侨悦城的368套房源最终仅售出70套,均价为23949元/平方米,去化不足两成,与融侨悦城同属一个板块的东城金茂悦也在同一日上市,最终均价24500元/平方米的135套房源去化九成。

  从开盘情况看,南京市场的不同区域,不同种类的产品确实出现了分化的趋势。

  热销的河西南区域本就是一房难求,供应量很少,房号都已经炒到了30万元一个,虽然新政筛选掉大量购房者,但这一区域仍旧是南京购房者热衷的区域,此次推出的2个项目因为限价原因,价格皆为3.5万元/平方米,这一价格在业内看来明显低于市场价,同一区域的二手房价比新房价高出近1万元,金地和佳兆业的项目引起热销并不为奇。

  南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远向界面新闻表示:“虽然这一轮的新政十分严格,但是目前的市场情况并没有那么糟,相比较下,远郊板块受到的冲击会更大一些。”

  青龙山板块的两个楼盘的表现虽然不同,但是都能够证明远郊板块的现场,作为一级开发商,实力比较强的金茂,此次虽然收获了去化九成的佳绩,但是也只放出了135套房源,很明显,这一区域的蓄客量已经出现了下滑,因此融侨在领取了3栋楼销售许可证的情况下,冒着违规的风险只推出一栋楼,而70套的成交其实与金茂相差并不多。

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