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1 增量房是什么

增量房是什么

  增量房俗称一手房,指房地产开发商投资新建造的商品房。通俗易懂的说法就是能增加现有房屋数量的房产。

  跟房产税有关。增量房产的原值与评估值非常接近,有利于征收。从微观经济角度来看,房地产供给是指生产者在某一特定时期内,在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产 的房地产商品(俗称增量房) ,也包括过去生产的存货(俗称存量房)。

  一级房地产市场,又称增量房地产市场。

  与其相对应的是存量房,即是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

  通常情况下房地产市场可分为一级市场,即土地使用权的有偿出让;二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营,又称为“增量房地产”;三级市场即投入使用后的房地产交易,亦称“存量房地产”。房地产一级市场理应由政府垄断,是发展房地产二、三级市场的基础和前提,房地产二、三级市场交易的活跃,供给和需求的均衡,可促进整个房地产市场的繁荣发展。

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2 增量房交易

增量房交易

  基本流程:审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权→退房→装修

  一手房相关证件办理流程:

  受理:1.收验证件齐全; 2.初审证件真伪; 3.进行录入登记; 4.填写收件受理单。

  初审:1.核验证件; 2.现场勘察(必要时); 3.查档审核; 4.提出初审意见。

  复审:1.复核初审意见; 2.对疑难问题提出处理意见; 3.提出复审意见。

  审批:1.全程审核; 2.疑难问题终结处理; 3.签署审批意见。

  说明:房屋权属注销登记、房屋租赁登记备案和商品房预售合同备案,不需采用三审审批制度,各地可根据当地实际予以适当简化。

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3 增量房税收

增量房税收

  权威人士透露,出于试点顺利落地的考虑,房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义:一是对增量住房进行征税,不会覆盖存量;二是在划定人均免征面积的基础上,对超出部分征税。虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同,但“增量征收”将是普遍原则。

  如果向存量房开征房产税,当然会遭遇业主反对;反过来,选择从增量房入手,房产税改革推进的难度就会小很多,因为增量房的业主在当下还是不确定的,人们一般不会为了不确定的未来利益去反对。此即所谓“老人老办法,新人新办法”,我们很多涉及既得利益的改革,都是通过这样的路径来妥协的。问题是,税收最需要重视的就是公平性。同样的房子,凭什么早买的不用交税,晚买的必须交税?

  人们之所以反对房产税,是因为在房地产相关税种尚未整合的情况下,房产税的开征有凭空加税之嫌。我们现有与房产相关的税费,与国外相比并不算少,只不过我们更多是在交易环节,而国外更多是在持有环节。为何征税,如何征税,是否重复征税,征税目标和目的分别是什么,评价成功与否的标准何在……这些问题达成共识之后,房产税开征自然不会有那么多阻力。

  现在的办法,似乎是全部绕开了这些问题,给存量房的业主们一个“反对有效”的大礼包,同时也让暂且“无权反对”的增量房未来业主们当了冤大头。试问,这真的是一个好办法吗?如果只以买房时间作为征税与否的核心依据,将来的征税工作必然难以有效开展,因为这是谁都看得见的不公平,身边早买房的邻居不用交税就是他们拒绝交税最好的理由。

  真正意义上的房产税,不是“为了增税而征税”,只能是对现有与房产相关税费的优化整合。比如,开征房产税之后,包含在房价中的土地出让金分摊,是否可以先征后返,或者直接抵扣房产税?如果是这样的话,那就完全不存在存量房与增量房的问题,无非是存量房前几年的房产税可用已经缴纳的土地出让金直接抵扣而已。相反,如果房产税就是凭空加税,存量房的业主们固然会反对,增量房的未来业主们也必然会反对。

  房产税不应该区分存量房与增量房,“房房平等”的本质其实还是背后的人人平等。作为纳税人,最关心的还是税收的公平性。房产税“向增量开刀”,没有体现税收的公平性。

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4 增量房转移登记流程

增量房转移登记流程

  办理依据

  1 、《中华人民共和国城市房地产管理法》

  2 、《商品房销售管理办法》,建设部令2001年88号,2001年6月1日

  3 、《广东省商品房预售管理条例》,广东省人大常委会九届四次会议通过,1998年10月1日起施行 4 、《广东省城镇房地产权登记条例》,广东省人大常委会八届九次会议通过,1994年9月1日起施行, 1999年11月27日修改

  5 、《广东省城镇房地产转让条例》,广东省人大常委会八届六次会议通过,1994年3月1日起施行。

  缴交资料

  (一)一次性或分期付款转移登记:

  1.广州市房地产转移登记申请书

  2.房地产权证书

  3.单元明细表。

  4. 房地产权属发生转移的文件。

  5.身份证明

  6.房地产测绘附图。

  7.合并或分割协议书。

  8.财税部门征税证明。

  9.其它经业务受理部门预审后确认需要缴交的资料

  10.报盘程序及送案清单。

  (二)抵押购房转移登记

  1.广州市房地产转移登记申请书。

  2.广州市房地产他项权利登记申请书。

  3.房地产权证书。

  4.抵押登记证明书或抵押权预告登记证明书。

  5.单元明细表。

  6. 房地产权属发生转移的文件。

  7.未办理抵押备案的,提交主合同和抵押合同,以及金融机构的身份证明。

  8.身份证明:

  9.房地产测绘附图。

  10.合并或分割协议书。

  11.财税部门征(免)税证明(原件)。

  12.其它经业务受理部门预审后确认需要缴交的资料。

  (三)法院判决的转移登记。

  办理期限

  自收件窗口立案受理,领取《房地产交易登记受理回执》之日起计算,30个工作日。

  领证方式

  1.权利人自行领证:权利人持本人身份证明(原件)及《房地产交易登记受理回执》(原件)到领证窗口领证。

  2.合法代理人领证:合法代理人持本人身份证明(原件)及《房地产交易登记受理回执》(原件)到领证窗口领证。

  3.如办理业务申请时提交的是手写委托书,领证时必须提供产权人的身份证明原件,代理人的身份证明原件。及《房地产交易登记受理回执》(原件)到领证窗口领证。

  4.领证时请仔细核对领取的产权证明文件。

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