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1 土地评估是什么

土地评估是什么

  土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上,根据土地的经济和自然属性,按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式,土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

  概念

  1、土地估价必须依据土地估价的理论和方法。

  2、土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。

  3、土地估价必须考虑土地政策的影响。

  4、土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。

  5、土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。[

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2 土地评估收费标准

土地评估收费标准

  为促进土地价格评估工作的健康发展,根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定,对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下:

  一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为,评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同,开展评估服务工作,收取合理费用。

  二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位,可接受土地所有者或使用者的委托,对土地价格进行评估,并按本通知的规定收取土地评估费。

  三、一般宗地评估采取差额定率累进计费,即按土地价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费额,各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。

  四、城镇基准地价评估收费,由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。

  五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费,每宗地评估费不足300元的按300元收取。

  清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费;每宗地评估费不足300元的按300元收取。

  土地价格评估委托单位付费确有困难的,通过双方协商,评估机构可酌情减收。

  六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况,由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可规定高一些,但最高不得超过上述收费标准的30%。

  七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准,履行合同要求,切实提供质价相称的服务。

  八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查,对随意简化工作程序和内容,达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的,由物价检查机构按国家有关规定查处。

  九、各省、自治区、直辖市物价、土地部门可依据本通知制定具体实施办法。以前有关规定凡与本通知相抵触的,一律以本通知为准。

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3 土地评估作用

土地评估作用

  (一)土地估价有助于土地交易的顺利进行

  随着经济的发展,土地交易日趋频繁,而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性,因而,在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外,一般人很少具有这方面的经验,有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料,分析评定,买卖双方才不致有上当受骗的担心,交易自然迅捷。

  (二)土地估价有助于企业投资决策

  土地作为一种重要的生产要素,常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理,在资金一定的情况下,为了达到某一生产水平,土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵,则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉,则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外,作为资金融通的手段,也必须对土地进行估价。

  (三)土地估价有助于土地市场的完善

  我国开始土地使用制度改革以来,城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用,土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置,土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化,有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小,市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化,而量化的基本手段是估价。另外,城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收,土地抵押、发行土地债券等土地融资手段,也要以土地资产的量化为前提。

  (四)土地估价有助于土地市场管理

  土地市场管理是土地管理的一项重要内容,而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大,同时,波动幅度又比经济增长波动更大,因此,土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为,必须了解该地区的土地真实价值,把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。

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4 土地评估资质等级

土地评估资质等级

  一、在全国从业的土地评估机构要按评定公布的资质等级开展的相应的评估业务,不得超范围从业。

  (一)A级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及各类宗地地价评估,具体业务范围如下:

  1、基准地价评估;

  2、出让或国家收回土地的评估;3、转让、出租、抵押、作价入股土地的评估;4、上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估;5、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估;6、司法仲裁中涉及的土地评估;7、征收土地税费涉及的土地评估;8、其他依照法律、法规需要进行土地评估;9、地价咨询。

  (二)准A级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及估价额在1亿元的宗地价格评估,具体业务范围如下:

  1、基准地价评估;

  2、出让或国家收回土地的评估;

  3、转让、出租、抵押、作价入股土地的评估;

  4、非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估。

  5、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估;

  6、征收土地税费涉及的土地评估;

  7、地价咨询。

  (三)未确定资质级别,但已准予在国土资源部备案的土地评估机构,可在全国范围内独立从事估价额在5千万元以内的宗地价格评估,可与A级机构合作从事基准地价、上市公司、司法仲裁涉及的宗地估价和估价额超过5千万元的宗地价格评估,具体业务范围如下:

  1、出让或国家收回土地的评估;

  2、转让、出租、抵押、作价入股土地的评估;

  3、非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估;

  4、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估;

  5、征收土地税费涉及的土地评估;

  6、地价咨询。

  二、各级土地管理部门要按照规定的业务范围,加强对在当地设立和从事土地估价业务的A级、准A级和备案机构的监督检查工作。在本年度资质评审中,个别机构因执业水平低或违规作业,受到了降级处理。各地土地管理部门应加大对评估机构的执业水平、执业道德、土地估价报告质量等方面的监管力度,督促各机构健全内部质量控制,建立执行各项技术规程和操作规范的自查制度。对违反有关规定的机构和人员,除依法处理外,还应将有关材料及时上报国土资源部。

  三、各地土地管理部门要增强服务意识,提高依法行政水平。要按照有关文件规定,认真做好土地评估的服务工作,应允许承担当地土地评估业务的机构及土地估价师查阅有关地籍、产权、等级以及地价方面的资料,并按规定要求出具初审意见或确认估价结果,不得以各种借口不提供资料或延误确认时间,以确保土地评估中介机构能独立、客观、公正地开展评估业务。 来源:考试大-土地估价师考试

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