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1 房贷政策收紧

房贷政策收紧

  尽管上海房贷将收紧的消息已被官方否定,但与此同时,武汉、厦门的调控收紧政策则纷纷落地。事实上,房贷收紧的政策预期已逐渐明朗。对于银行而言,在“资产荒”的背景下,作为相对优质资产的房贷业务仍会是其布局重点。

  8月首套房贷款平均利率首次止跌

  融360最新报告显示,8月全国首套房贷款平均利率和7月持平为4.44%,这也是自2015年9月连续12个月下调以来,首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

  在融360监测的35个城市中,8月优惠利率占比达86.09%,较7月增长0.03%。具体来看,在监测的533家银行中,首套房贷款提供9折以下优惠利率的银行有156家,比7月增加1家,占比29.27%,其中125家银行提供8.5折优惠利率,12家银行提供8.8折优惠利率,5家银行提供8.3折优惠利率,4家银行提供8.2折优惠利率,3家银行提供8.7折优惠利率。此外,223家银行提供9折优惠利率。

  截至8月20日,在全国533家银行中,共有308家银行将首套房首付比例调至2成,比7月增加2家,占比达57.79%。此外,在全国533家银行中首付2.5成的有70家银行,首付3成的有146家银行。

  二套房方面,8月二套房平均贷款利率为5.39%,与7月持平,较去年同期同比降低0.53%。具体来看,融360监测的35个城市533家银行中,除9家停贷银行外,共有516家银行执行基准利率上浮10%,和7月持平,是当前二套房贷款的绝对主流利率。执行基准利率的银行有1家,比7月减少1家,为二套房最低利率,执行基准利率的是大连的浦发银行。执行基准利率上浮5%的有2家,上浮12%的有1家,上浮15%的有1家,上浮20%的有2家,而深圳的广州银行上浮高达40%。

  此外,全国533家银行中,明确执行二套房首付4成及以下的银行共有375家,和7月持平,占比70.36%,其中值得一提的是,8月执行二套房首付3成的银行有301家,比7月增加12家,占比达56.47%。

  融360分析师王梦升认为, 8月首套房与二套房的优惠利率基本与7月持平,不同城市的优惠力度不同,这和各城市的房价高低有关。融360预计,全国房贷优惠利率将会维持平稳状态。

   一二线城市优惠力度现分化

  分城市来看,数据显示,全国共有459家银行提供优惠利率,相比7月增加1家。提供优惠利率最多的城市依次为上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、天津、重庆、成都、大连、无锡、杭州、珠海、青岛、佛山、武汉和石家庄。

  具体来看,8月一线城市首套房平均利率4.31%。二线城市,平均贷款利率为4.36%,较一线城市高0.05个百分点。从优惠利率银行占比来看,一线城市优惠占比平均为95.32%;二线城市优惠占比平均为96.71%。

  王梦升表示,从一二线城市的全国首套房平均利率对比来看,一线城市的优惠力度依然具有优势。二线城市中,天津、青岛、成都、重庆的优惠幅度较大。三线城市的平均利率则普遍要比一二线城市更高一些。可见,城市分化现象依然存在,楼市比较火热的一线城市,各银行间竞争更加激烈,针对房贷客户推出的优惠层出不穷。而在一些楼市成交不太火热的城市,银行出于风险控制的考虑,利率则相对较高。

  政策收紧趋势明显

  近日,武汉宣布自9月1日起,居民家庭在江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区(不含汉南区)、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区购买第二套及以上住房,申请商业性个人住房贷款的,最低首付款比例为40%。具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人偿还能力、信用状况等因素合理确定。至此,被称之为“火爆”二线城市的南京、苏州、合肥、厦门、武汉都被套上了“紧箍咒”。

  CRIC研究中心研究员杨科伟表示,2016年楼市调控收紧周期正式开启。

  与此同时,银行对房贷业务的风险也愈加重视。记者了解到,虽然大部分银行都提及将继续大力发展房贷业务,但“风险防控”也被银行放在了重要位置。中信银行董秘王康在此前举行的中期业绩发布会上在回答《经济参考报》记者提问时就表示,中信银行对个人住房按揭贷款业务是“优先支持、优先发展”,但也有一定标准,同时确保风险可控。“我们也有白名单,优先选择一些价位比较合理的、配套良好的楼盘;资质评级较高的开发商楼盘;一线城市、价格比较稳定的楼盘。”王康说。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,未来住房信贷大概率会收紧。

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2 二套房房贷政策

二套房房贷政策

  二套房贷政策,即:拥有一套住房的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款的政策。

  2015年3月,央行、住建部、银监会联合下发通知:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。财政部、国家税务总局联合下发通知:个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税,自15年3月31日起执行。

  2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中确定了二套房认定标准:

  一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

  二、应借款人的申请或授权,直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。

  如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的,借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的,应将其记作不良记录。

  三、有下列情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:

  (一)借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

  (二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;

  (三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

  四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

  对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。

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3 最新房贷政策

最新房贷政策

  买房贷款的政策。在1988年第一次住房体制改革会议召开后,1991年住房信贷业务开始了起步,各项住房信贷政策出。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部,办理个人住房信贷业务,并制定了职工住房抵押贷款管理办法。2010年4月13日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

  央行出台新政放宽购房贷款,对结清贷款的二套房,贷款可享受首套房政策优惠;购买第三套以及以上住房可以使用贷款;首套房利率最低可七折。

  《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》要求,购房必须的手续和流程应包括:

  本市户籍居民家庭买房,要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件,拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军(警)身份证件原件和复印件。持有有效《北京市工作居住证》的家庭,还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

  非本市户籍居民家庭买房,要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件,拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》;以及提交有效暂住证,在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。

  在购房人提交这些材料以后,房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的,在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息,并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的,不予办理购房手续。

  住房城乡建设部门会同相关部门将在5个工作日内,对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭,就可以办理网上签约手续了。

  网上签约完成后,房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口还会将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件,并在申请办理房屋产权登记时一并提交。

  这时房屋登记部门就开始核对信息,对提供虚假材料、隐瞒住房情况的,不予办理产权登记;如果资料翔实无误,将给予办理产权登记手续。

  据了解,本市市和区县住房城乡建设部门还将会同相关部门,加强对房地产开发企业、经纪机构执行限购政策情况的检查,发现未严格执行限购政策、未严格核查购房家庭有关材料的,依法严肃处理。

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4 房产税改革是什么

房产税改革是什么

  国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出,出资源税改革方案,逐步推进房产税改革。

  《意见》指出,深化财税体制改革。

  (一)出台资源税改革方案,统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度,逐步推进房产税改革,研究实施个人所得税制度改革,完善消费税制度,研究开征环境税的方案。

  (二)全面编制中央和地方政府性基金预算,试编社会保险基金预算,完善国有资本经营预算,加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明,健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。

  (三)建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。

  国务院首次明确推进房产税改革 2010年06月01日“逐步推进房产税改革”。在中国政府网(5月31日)公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(以下简称《意见》)中,这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。受此消息影响,昨日地产股大幅跳水,并拖累沪指跌幅达2.4%。

  业界认为,中央动用房产税调控市场的预期越来越强,不排除上海近期推行试点的可能。一些分析人士认为,房产税的最主要目的或不是调控房地产市场,而在于调节收入分配。同时,地方财政或将因此受益。

  值得注意的是,《意见》还要求,由发改委牵头,出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。

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房产税年底见面!留给你卖房的机会不多了最近,个税的声音讨论很凶,而比个税还重要的房产税,也已经悄然提速,今年8月,《经济观察报》援引接近税法系统的深喉的消息称 房地产税今年一定会跟大家见面 。 而早在今年3月份的时候,其实也有同样的说法,全国政协委员、财政部原部长、全国社保基金理事会理事长楼继伟曾透露,房地产税立法草案预计今年进行首次审议。 对此,有相关法学的专家解释了流程,全国人大常委会常规的是两个月开一次会。法案审议来说一般要审三次。三次审议结束后,如果通过,就可交付表决。一审后,草案可公布征求社会意见。这意味着房地产税法的草案年底前有望向全社会公布。 从种种迹象表明,房地产税已经明显是提速了,而且很可能在今年年底前跟大家见面,见面和出台是两码事,见面是提请人大审议,也就是有了一个具体的规则和框架,人大审议后还会进行修改,换句话说,今年底大家可能就知道征收房地产税的思路了。 房地产税改革,是一项重大的税制改革,他关系到后面几十年的国家收入模式,特别是将改变大家的投资习惯,在房产的持有环节征税。很可能造成财富的大洗牌。从目前透露的一些方向我们大致可以了解一些思路。 首先,按评估价格征税,也就是说会官方给出一个价格,而不是完全跟市场价格波动,这个价格可能会滞后于市场的反应,给我们印象最深的案例就是,2008年美国底特律的房子几乎白送,就是因为按照评估价,很多房子每年要交几千甚至数万美元的房产税,所以根本养不起,白送给别人都没人要。评估价收税,很可能会让房价过高房子,瞬间变成负债。丧失掉流动性。 其次,考虑到民生问题,应该会有免征额度,也就是基本会保证大家的刚需,你就一套自住房,如果面积不算太大,应该是不用交税的。这个免征额应该在人均40-60平米,因为目前全国人均住宅面积就是40平米,而上海之前的房产税试点,就是60平米免征,但上海模式大家都知道,是失败的模式,就因为这个门槛太高,结果根本形同虚设,所以应该不会比这个免征面积更多。也就是说如果你一家三口住一个120平米以下的房子,房产税跟你的关系并不大。 第三,考虑到租房需求,对二套房应该不会下狠手,但三套以上的惩罚税率应该会很重,很多人都担心二套房要交税,即使二套房交税,应该也交不了多少,甚至干脆就不按套数计算,而是免征之外的面积数量计算。如果对二套房就收重税,那么城市租金就会暴涨,以后没人有多余的房子了,租户找谁租房去,所以这显然不符合房子是用来住的原则。大概率应该考虑到这个需求,一套保护自住,二套合理出租,三套开始就会使用惩罚税率,或者是超出一定的人均面积,就给予惩罚税率。这个税率随着你的套数和面积上升而递增,所以你别想把房产税转嫁到租户身上,因为人家是二套出租,没什么成本,你是五套房出租,房产税每年2%,你跟人家的成本根本不同,这就避免房东集体提价的情况。 第四,征税难度不小,中国老百姓对于直接税和财产税缺乏缴纳的观念,大部分之前都是代扣代缴,你让他自己申报缴税可能性并不大。所以怎么收房产税是个难题,但起码有一招可行,那就是过户的时候,交齐房产税,并补缴滞纳金,换句话说你的房子只要还想卖,就得按时去交税。你要一直不交税,多套房的滞纳金累加,最后房子可能就归国家了。 第五,会考虑到土地出让金的问题,在房产税里给予土地出让金的减免,至于产权问题,房子的产权本就是属于个人,所以对你完全产权的东西征收财产税没什么法律问题,只是土地不属于你而已。即使在美国,你买公寓,土地也一样不属于你。所以70年的土地出让问题,根本不是障碍,我们随时可以把土地的出让年限加长。综合来看,现在大家不应该抱有幻想,房地产税肯定是要来了。虽然一直说,明年完成立法,最快2020年-2021房地产税落地,但是对于房子这种流动性极差的资产来说,千万不要等到最后在去集中变现,P2P的挤兑大家都见过吧,一旦他出问题,信心开始丧失,您根本就找不到买家了。而房地产税一旦有了具体的细则,你可能根本就脱不了手。 大家可以看看个税,对于劳动者尚且如此,你想想房地产税会怎么样吧,对于很多人来说,十有八九会是个噩梦的开始。...
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