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1 杭州限购政策2016

杭州限购政策2016

  继一线城市北、上、广、深以及厦门、南京、苏州等部分热门二线城市,年后相继推出限购政策后。今日,为了抑制年后接连看涨的高房价,杭州住保房管于2016年9月18日晚间祭出《杭州部分区域实施限购政策》一文,宣布自9月19日起实施住房限购,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。至此,杭州成为了2016年第十个进行限购的城市。

  据易居智库数据,自2014年8月杭州取消限购政策后,楼市成交量有所反弹,其后持续明显增长。特别从2015年下半年开始涨幅明显,2016年3月后房价更是加速上涨。截止2016年8月数据,杭州房价均价超越2013年创下的历史最高点,再创新高。

  上半年,在去库存号召和流动性泛滥的背景下,中国大中城市的房价迎来新一轮暴涨。在一线城市因为创纪录的涨幅而被迫收紧购房政策后,以南京、苏州、合肥和厦门为代表的热门二线城市也因其连续“跳表”的房价涨幅成为了二线城市中的“四小龙”。作为领协此次“上涨潮”的长三角楼市的重点城市之一的杭州,早在上月苏州重启限购后,就被业内人士预计有重启限购的可能。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期加剧杭州房价过快上涨的有三个因素。第一是上海等周边城市房价上涨后,杭州房地产市场成为各类资金转移的新区域,尤其是苏州房价过快上涨后,各类刚需和炒房资金开始进入了杭州市场,进而推高了房价的上涨。第二是杭州各类基础设施的建设,尤其是类似科技城、杭州东等热点板块整体上基础设施不错,后续规划也不错,这使得此类区域房价领涨,进而带动了其他区域的上涨。第三是G20带来的城市投资价值上升,使得各类资金加快进入,进而推高了房价的上涨。

  上海中原地产分析师卢文曦向网易财经表示,特别是今年4、5月之后杭州房价涨幅明显加快,特别是G20之后购房者情绪高涨。同时,此次杭州限购将部分外围区域不纳入限购范围的“打折”举措与苏州等地的限购政策有异曲同工之处。“总的来说调控政策越来越精细,但也有地方政府呵护市场的一面,没有像上海一样下重手。今后实施政策也会一城一策,但是局部区域也会向北京通州区一样,实行一些内部差异化政策”卢文曦评论。

  值得一提的是,近日在已于杭州结束的G20峰会不仅让杭州旅游市场异常火爆,伴随着新一线城市建设的预期,杭城房地产市场也迎来了一大波外地投资客的目光。机构数据显示,今年以来,杭州楼市外地购房群体占比不断攀升,G20之后一周,外地人的购买比例达39.3%,其中25.4%的外来购房者购买了两套及两套以上的商品房。

  “虽然此次杭州限购不限制外地户籍居民一套房的举措反映了相关部门保护市场合理需求,抑制过激投资的目的。但是结合市场氛围,若今后限贷不跟上的话调控作用也十分有限。”卢文曦认为。

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2 杭州限购政策细则

杭州限购政策细则

  为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,根据国家“分类调控、因城施策”的总要求,结合我市房地产市场实际情况,经市政府研究决定,我市自2016年9月19日起实施住房限购政策,暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。为落实好住房限购措施,现将《实施住房限购有关事项操作细则》印发给你们,请遵照执行。

  杭州市住房保障和房产管理局

  2016年9月18日

  实施住房限购有关事项操作细则

  一、房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营场所等显著位置公示住房限购政策,不得向限制购房对象出售商品住房或提供二手住房买卖居间代理服务。

  二、本市户籍居民家庭在购买住房前,应当向房地产开发企业或房地产经纪机构提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件。非本市户籍居民家庭在购买住房前,应当向房地产开发企业或房地产经纪机构提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件以及拟购房人签字确认的《非本市户籍居民家庭成员及名下住房情况申报表》(附件1)。

  三、房地产开发企业、房地产经纪机构应对购房人提供的上述材料进行核对,核对无误后在复印件上加盖公章。对本市户籍居民家庭购房的,房地产开发企业、房地产经纪机构凭核对后的身份证明、婚姻证明、户籍证明复印件以及房地产开发企业、房地产经纪机构确认的《本市户籍居民家庭成员信息表》(附件2)统一至房产档案管理部门(具体地址见附件3)申请信息确认,房产档案管理部门审核后对购房人是否属于本市户籍居民家庭信息在系统中进行确认。对非本市户籍居民家庭购房的,房地产开发企业、房地产经纪机构凭核对后的身份证明、婚姻证明、户籍证明复印件及拟购房人签字确认的《非本市户籍居民家庭成员及名下住房情况申报表》统一至房产档案管理部门申请开具《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》(附件4),对符合条件的,房产档案管理部门在3个工作日内出具《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》;不符合条件的,不予出具《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》。

  四、对本市户籍居民家庭购房的,房地产开发企业、房地产经纪机构凭房产档案管理部门出具的确认信息签订商品住房买卖合同或二手住房转让合同。对非本市户籍居民家庭购房的,房地产开发企业、房地产经纪机构凭身份证明、婚姻证明、户籍证明、《非本市户籍居民家庭成员及名下住房情况申报表》、《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》签订商品住房买卖合同或二手住房转让合同。其中,《非本市户籍居民家庭成员及名下住房情况申报表》和《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》原件,在办理房产交易确认手续时一并提交。购房人家庭成员的身份证明复印件、户籍证明、婚姻证明复印件等证明材料,房地产开发企业、房地产经纪机构须留存备查。

  五、房产交易机构办理房产交易确认手续时,应查验非本市户籍居民家庭《非本市户籍居民家庭成员及名下住房情况申报表》和《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》,发现购房人提供虚假信息或提供证明文件不符合要求的,不予办理相关房产交易确认手续。未办理房产交易确认不得办理不动产登记。

  六、对房地产开发企业、房地产经纪机构违反限购规定从事销售、经纪业务的,责令限期整改,不良记录记入企业诚信档案;拒不整改的,暂停网上签约资格,并按照住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)规定,抄告国土、税务、工商、银监、人民银行、公积金等部门。

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3 杭州限购限贷

杭州限购限贷

  杭州市住房保障和房产管理局发文称,将自9月19日起对杭州房地产市场实施住房限购。具体措施包括:在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。这是自2014年取消限购之后,杭州再度启用限购政策。

  易居研究院智库中心的统计数据显示,今年8月杭州房价均价已经攀升到了1.8万元/平方米左右,相比7月份时1.6万元/平方米左右的均价,上升势头比较猛烈。因此不少业内人士认为,此次杭州突然公告实施限购政策,显示出政府稳定市场的急迫性。

  “如果公告出后不立即实施,很可能会加剧杭州市场的恐慌性购房。”易居智库中心研究总监严跃进认为,从购房政策层面看,18日晚间,网签力度会比较大,部分购房者会加快购置。不排除中介和售楼处会怂恿购房者今天网签,确实会对房产交易秩序形成一定的压力。但到了政策正式实施之后,市场会相对处于平静的态势。未来杭州房价上涨的幅度确实会收窄,但下跌的可能性不大。

  事实上,在杭州之前,苏州、南京、武汉、厦门等城市都相继出台了自己的房地产调控政策,不过大多数城市并没有通过硬性限购的政策来进行调控,而且也更倾向于将市场进行细分,以差异化的手段来调节市场。在杭州之前,真正涉及用直接限购政策来调节房价的有苏州和厦门两个城市。

  业内看来,在一线城市和东部二线核心城市楼市高涨的同时,资本逐步进入了长沙、郑州、武汉等中部城市,这也带动了当地的房地产开发投资。

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4 杭州限购后房价

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  从9月19日到9月27日,杭州在不到10天的时间内接连打出数记楼市调控“组合拳”,外地户籍限购、土地出让规划调整、购房落户暂停、二套房贷首付比例提至5成……调控力度渐进式升级。截至10月18日,限购回归恰好是一个月的时间。站在这个节点往前回溯,杭州楼市“退烧”了么?

  “退烧”进行时

  巨量成交实则“头重脚轻”,房价微跌2.4%

  在9月19日—10月18日这30天的时间里,杭州楼市合计的商品房成交数为22294套。这个数字不仅远超2015年的历史同期(11484套),较今年过去9个月1.7万套的月均成交也要高出不少。

  然而巨量的成交只是表象,市场的温度远没其反映的这般“热”。

  若将限购回归后的一个月分成三个10天来看,可以发现,其成交主要来自于第一个10天(9月19日—9月28日),9465套的成交量占到了总数的42.4%,单是9月27日一天,成交就在两千套以上。

  而这10天是有其特殊性存在的,由于政策变动的原因,许多先前捂盘、惜售的开发商不得不赶紧开盘。据不完全统计,这10天里杭州至少有11个楼盘有开盘。

  刨去前10天再去看,楼市的整体成交情况只能说是一般。由“927”新政前后20天的成交量对比就可以看出,在新政的持续发酵下,成交量实际上是在往下走。

  另一个支撑市场“退烧”的数据来自于价格。

  同样是来自于浙报传媒地产研究院的数据,限购回归后的一个月,杭州楼市的平均成交价为18786元/平米。对比限购出前的一个月(注:限购出台前一个月为8月20日—9月18日,下同),有着一定的下滑,降幅为2.4%。

  房价微跌,说明调控的目的已然初步达成。

  “退烧”期表征

  小户型成交占比下跌2%,酒店式公寓成交猛涨两千套

  除此之外,限购回归的首个月,还有两个变化值得重点关注。

  第一个变化是小户型的式微。

  以9月18日为界,对比限购前后一个月的成交数据可以发现,住宅刚需产品的成交比例呈现一定的下降。限购之前的一个月,90方以下户型在总成交的占比为50.6%,而在限购之后的一个月,这个数字为48.6%。

  住宅刚需产品成交占比的下滑,固然和该类产品供应不足有关。但也应该看到,相比于改善类产品,刚需小户型由于总价低好转手,过去一直是投资客眼中的“香饽饽”,限购的出台抑制了投资,继而将不少投资性需求从刚需市场剥离了出来,这也在一定程度上削减了该类产品的成交占比。

  第二个变化是酒店式公寓的“异军突起”。

  同样是对比限购前后一个月的成交数据:限购前,3049套,限购后,5432套。

  可以看到,在限购出台之后,酒店式公寓的成交量出现了大幅度的增长。

  长期以来,“不限购不限贷”是酒店式公寓赖以和住宅竞争的最大优势,然而2014年一纸“松绑令”的下达,让该类产品“一夜回到解放前”。在限购回归之后,住宅的投资需求被抑制,此消彼长,酒店式公寓成为了承接投资性需求溢出的重要载体。

  市场的热度还会继续下降么?

  就目前的情况看,这个可能性并不小。

  这么说主要是基于市场心态的变化。政策调控下,购房者从过热的楼市中清新过来,从盲目转向理性,观望再度成为了买方市场最为主流的一种态度。

  “这轮红利基本上已经过了,然后市面上在卖的性价比高房子感觉也不算太多,还是再等等吧,等明年一些新楼盘起来了,应该能有更好的选择。”半个月前,在北辰奥园17号楼的开盘现场,一位方姓的购房者如是告诉记者。

  卖方市场上,开发商的心态也在发生变化。

  “927”新政出台后,本网记者曾在第一时间采访了部分热销盘的负责人,对于后续的定价,不少开发商表示年内不会有大的变动了,价格会相对的坚挺。

  浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚说:“现在应该算是房地产市场的一个非常时期,在强大的政策和舆论压力之下,无论是购房者还是开发商都一定程度上失去了方向,因而短期内购销双方的热情都不会太高,成交量下降是必然,至于价格会不会继续走低,现在还不好说,但可以肯定的是,整体上涨的概率已经很小了。”

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