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1 房贷政策是什么

房贷政策是什么

  买房贷款的政策。在1988年第一次住房体制改革会议召开后,1991年住房信贷业务开始了起步,各项住房信贷政策出。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部,办理个人住房信贷业务,并制定了职工住房抵押贷款管理办法。2010年4月13日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

  1、在1988年第一次住房体制改革会议召开后,1991年住房信贷业务开始了起步,各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部,办理个人住房信贷业务,并制定了职工住房抵押贷款管理办法。

  2、由于住房体制改革进展较慢,并在1992年出现了房地产热,1993年着手进行控制。

  3、中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》,从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的,一是要求有提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保,二是最高期限为10年,三是要求借款人先有存款,存款金额不少于房价款的30%,存款期限必须在半年以上。

  4、1997年,中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》,这一办法对原暂行办法进行了修正,主要表现在以下几个方面:一是不要求双重担保。二是没有明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。期限为5年的,执行3年期固定资产贷款利率,期限为5年以上至10年的,执行5年固定资产贷款利率,期限为10年以上的,在5年期固定资产贷款利率基础上适当上浮,最高不超过5%。四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房。五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。六、规定贷款的处理时间是三个月,即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作,并向申请人做出正式答复。

  5、1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比,主要有以下不同:一是扩大了贷款可用于购买住房的范围。原《办法》规定,个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房,而新《办法》规定,个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房。二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》规定,个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实施,而新《办法》则取消了这一限制,即所有城镇均可开展个人住房贷款业务。三是扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购买用公积金建造的自用普通住房,因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个人住房贷款业务,新《办法》取消上述限制条款后,实际上所有银行均可办理个人住房贷款业务。四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行,即期限5-10年个人住房贷款执行3-5年一般贷款利率,期限3-5年的执行1-3年一般贷款利率。五是加快了处理程序。由原来的三个月时间缩短为三个星期。

  这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长,1998年个人住房贷款比上年增加了324亿元,1999年又增加了858亿元。

  6、1999年,人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》,将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月,人行调整个人住房贷款的期限和利率,将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年,将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。同时,对公积金贷款期限也作了相应调整,5年以上的公积金贷款利率按4.59%执行,5年以内的按4.14%执行。贷款比例的上升,期限的延长和利率的下调,贷款人要筹备的自有资金减少了,期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了。因此,2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段。新增贷款的一半用于个人住房贷款。

  7、2002年2月21日开始,中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平,5年以下(含5年)由现行的4.14%下调为3.6%,5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。

  8、2003年6月13日,人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定:商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时,规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。同时,此《通知》再次重申,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。

  9、2010年4月13日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

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2 房产税改革内容

房产税改革内容

  《意见》指出,深化财税体制改革。

  (一)出资源税改革方案,统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度,逐步推进房产税改革,研究实施个人所得税制度改革,完善消费税制度,研究开征环境税的方案。

  (二)全面编制中央和地方政府性基金预算,试编社会保险基金预算,完善国有资本经营预算,加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明,健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。

  (三)建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。

  国务院首次明确推进房产税改革 2010年06月01日“逐步推进房产税改革”。在中国政府网(5月31日)公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(以下简称《意见》)中,这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。受此消息影响,昨日地产股大幅跳水,并拖累沪指跌幅达2.4%。

  业界认为,中央动用房产税调控市场的预期越来越强,不排除上海近期推行试点的可能。一些分析人士认为,房产税的最主要目的或不是调控房地产市场,而在于调节收入分配。同时,地方财政或将因此受益。

  值得注意的是,《意见》还要求,由发改委牵头,出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。

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3 房产税改革试点

房产税改革试点

  “房产税与物业税最大的不同在于,房产税是已有税种,可以调整征收范围后推出,而物业税的出需要立法程序。”北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示,作为保有环节的税种,房产税是中国现阶段的首选。

  据了解,房产税于1986年出台,征收范围为经营性房产 (不含住宅),依照房产余值计征的税率为1.2%;依照房产租金收入计征的税率为12%。

  根据此前流传的上海房产税草案,家庭人均面积是衡量是否征收的重要依据。如果符合征税条件,征税额相当于房产价值的8‰。不少业内人士担心,将房产税扩大到住宅,可能会加重购房者的负担。

  陈国强表示,如推进房产税试点,势必会进行差异化操作,即对首套房免征或降低税率,多套房和大户型房屋从严征收。同时,与房地产有关的一些税种也将被合并,避免更多成本转嫁到购房者身上。据了解,目前中国与房地产有关的税收多达40多种,个别地方甚至有上百种。

  此前传出上海将出台房产税,但截至目前,上海方面仍未公开承认。国务院昨日表态后,上海业界认为,不排除近期推行房产税试点的可能。

  “现在大家都在等这个政策(房产税)。正式出来了,市场就开始活跃了。”在龙湖地产营销副总高晚晴看来,成交量低迷的真正原因是观望,要结束观望,只有等包括房产税在内的未明确政策出尽。

  上海中科大学城营销总监王士章也表示,开发商们现在 “按兵不动”,就是因为房产税悬而不决,他认为房产税应在3个月内出台。如果不出台,市场受房产税的影响会越来越小,至8~9月份,楼盘就可正式上市销售,届时市场会开始回暖。

  住建部政策研究中心副主任王珏林则认为,外界对房产税过于敏感。税收是一项重要的调控手段,即便没有本轮调控,房产保有环节的税收也将适时出台。

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4 重庆房产税改革试点

重庆房产税改革试点

  一、试点区域

  试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(以下简称主城九区)。

  二、征收对象

  (一)试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为:

  1.个人拥有的独栋商品住宅。

  2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

  3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

  新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准,存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

  (二)未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。

  三、纳税人

  纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的,由其法定监护人纳税。产权出典的,由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由代管人或使用人纳税。

  应税住房产权共有的,共有人应主动约定纳税人,未约定的,由税务机关指定纳税人。

  四、计税依据

  应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时,以房产评估值作为计税依据。

  独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围,如无新的规定,无论是否出现产权变动均属纳税对象,其计税交易价和适用的税率均不再变动。

  属于本办法规定的应税住房用于出租的,按本办法的规定征收房产税,不再按租金收入征收房产税。

  五、税率

  (一)独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

  (二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。

  六、应纳税额的计算

  (一)个人住房房产税应纳税额的计算。

  应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

  应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

  (二)免税面积的计算。

  扣除免税面积以家庭为单位,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

  纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的,按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

  在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

  七、税收减免与缓缴税款

  (一)对农民在宅基地上建造的自有住房,暂免征收房产税。

  (二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房,如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的,从当年起免征税,如已缴纳税款的,退还当年已缴税款。

  (三)因自然灾害等不可抗力因素,纳税人纳税确有困难的,可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

  八、征收管理

  (一)个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征,不足一年的按月计算应纳税额。

  (二)个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

  (三)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。

  (四)个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

  九、收入使用

  个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。

  十、配套措施

  (一)上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。

  (二)有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统,对各类存量个人住房进行评估,并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的,按计税参考值计税。

  (三)财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平,抓紧建设个人住房信息系统。

  (四)各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的,不予办理产权过户等相关手续。

  (五)纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的,由地方税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。

  (六)欠税公告后仍不缴纳的,纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。

  十一、本办法由重庆市人民政府解释。

  十二、本办法从2011年1月28日起施行。

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