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1 存量房是什么

存量房是什么

  存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。

  存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场,但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和我们所经营运作的范围来说,存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块,都是未使用过的住宅或非住宅。

  近年来,随着住房制度改革逐步深入,国家宏观经济政策驱动,全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言,这一行业更是崭露头角,商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展,在很大程度上改善了该县城乡广大居民的住房条件,有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业,对改善居民住房状况起到了关键作用。然而,从我县房地产市场现状分析,也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视,于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研,针对该行业发展中存在的问题,制定了一系列行之有效的举措,积极引导该行业持续健康发展。

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2 存量房交易服务平台

存量房交易服务平台

  1、个人持有的存量房(除已购公有住房、政策性房外)出售,并已办理存量房买卖合同网上签约手续,符合转让条件的申请申请人直接至收件窗口申请。

  2、受理岗位对符合申请条件的出具《收件收据》;

  3、审核登簿审核岗位应对申请材料进行审核;

  4、缮证制证岗位根据审核结果打印权属证书。

  5、发证申请人至发件窗口取证。

  法定期限为6个工作日(须公告的另加公告15天)。(法定时限为30个工作日)。

  其中需要缴纳的费用包括:

  1、房屋交易服务费:住宅6元/平方米;营业性用房20元/平方米;办公用房(写字楼)12元/平方米;生产性用房(含仓储用房)7元/平方米;车库14元/平方米;车位300元/个;其他用房4元/平方米。存量住房交易服务费由转让双方各承担50%。

  2、房屋登记费:住宅80元/件、非住宅550元/件;

  3、土地登记费:住宅100元/件、非住宅700元/件;

  4、工本费:第二本起,每本10元。

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3 存量房买卖合同

存量房买卖合同

  出售人(卖方):________________

  身份证号: ________________

  联系地址: ________________

  代 理 人: ________________ 身份证号:________________

  联系地址: ________________

  买受人(买方):

  身份证号或营业执照注册号:________________

  联系地址: ________________

  代 理 人: ________________ 身份证号: ________________

  联系地址: ________________

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的规定,经友好协商,本着平等互利的原则,就该存量房买卖的有关事项达成一致,订立本合同。

  第一条 房产基本情况

  1、卖方房产(下称该房产)座落于_____________ ,建筑面积:__________ 平方米(其中单元面积:__________平方米,附属间面积:_____________平方米,其它:____________)。详见 房权证 字第________ 号《房屋所有权证》,__房 共字第_____号《房屋共有权证》(若上述表述与房屋登记簿不符,则以房屋登记簿记载内容为准)。

  第二条 卖方对该房产现状的声明

  1、卖方根据国家的规定已依法取得该房产所有权,对该房产现状负全责,并保证该房产符合国家及所在地房产上市的有关政策及规定。卖方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效,否则由此产生的后果由卖方承担。

  2、卖方特此告知买受人上述房产存在下列情况:

  (1)抵押状态:【存在抵押□、不存在抵押□】,关于抵押权的补充约定及说明:____________ 。

  (2)出租状态:【存在出租□、不存在出租□】,若该房产存在出租,则卖方保证承租方已明确表示在同等条件下放弃优先购买权,关于租赁的补充约定及说明:________________。

  (3)土地证状态:【已办理□、未办理□】

  (4)房产内户口情况:【该房产内已有□、未有□户口落户;该房产享受过□、未享受过□政府相关“外地人购房落户”政策】

  关于户口问题的补充约定及说明:_______________________ ;

  (5)其他:__________________________。

  第三条 买方对购买情况的声明:

  1、买方已亲自实地看房,并对该房产的现状及疑虑询问过卖方,在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料,了解产权相关信息,愿意购买该房产。

  2、买方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效,否则由此产生的后果由买方承担。

  第四条 房产成交价

  买卖双方商定上述房产成交价为人民币(大写):_____________(¥:______)【包括□、不包括□】该房产的附属设施、设备等物品(物品内容可另立清单附件)。

  第五条 交易定金

  买方应向卖方支付的定金为人民币(大写)______________(¥:______ )。(说明:_______)

  上述定金交由[买方直接支付给卖方]□、[存入__________ 经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转]□。

  买卖双方约定定金通过经纪机构在银行设立的专用存款账户划转的,买方将定金在合同约定期限内存入专用存款账户的,即视为卖方收讫。在合同履行过程中,定金自动转为购房款,但买卖双方另有约定的除外。

  第六条 房款交付

  合同签订后,买卖双方同意,买方按下列第 种方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款:

  (1)一次性付款:

  买方于____年____月____日前或___将支付购房款人民币(大写):______(¥:______ )。

  (2)分期付款:

  ①买方于___年___月___ 日前或____ 将支付购房款人民币(大写):____(¥:_____ );

  ②买方于__ 年__月__日前或__ 将支付购房款人民币(大写):______(¥:______ );

  ③买方于__ 年__月__日前或____将支付剩余购房款人民币(大写):____( ¥: ______ )。

  (3)买方向【银行按揭贷款□、公积金贷款□】方式付款

  ①买方须于__年__ 月__ 日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币(大写):_____ (¥:____ ),并在买方办理贷款审批时存入贷款银行指定帐户。

  ②买方须于__ 年__ 月__ 日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料,并配合银行办理贷款审批手续,抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。

  因买方办理贷款手续所产生的相关费用由买方自行承担。

  (4)买卖双方约定的其它付款方式:

  上述款项由买方【直接支付给卖方]□、[存入______经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转□]。经纪机构设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户行为:________ ,账号为:________ 。

  买方在取得房屋所有权证书后,持卖方已登记在买方名下的产权证复印件到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

  第七条 交房保证金

  为保证按约定如期交付该房产并结清该房产项下的水、电、管道煤气、闭路电视______等所有费用,买卖双方协商同意从房产成交价中预留人民币(大写): ______( ¥:______)作为交房保证金(不超过交易总价款的 %)。该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算,由买方【直接支付给卖方]□、[存入经纪机构专用存款账户划转□、其他:______ □】

  第八条 有关税费

  1、买卖过户所涉及税、费,买卖双方约定按下列方式承担:

  买方承担:________ ;

  卖方承担:________ 。

  【按有关规定,卖方需付税费:(1)营业税及附加(2)印花税;(3)个人所得税;(4)土地增值税;(5)交易手续费。买方需付税费:(6)印花税;(7)契税;(8)交易手续费;(9)房屋登记费。其它费用:以实际发生的税费为准。】

  本合同在履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由【卖方□、买方□】缴纳。

  2、土地证办理费用:土地证从卖方名下过户至买方名下的全部费用由【卖方□、买方□】承担;如房产所属土地为划拨地,则土地出让金由【卖方□、买方□】承担;双方约定其他承担方式:__________ 。

  3、配套设施过户费:配套设施的相关证件过户手续费用由【卖方□、买方□】承担。

  4、买卖双方商定,对该房产的住宅专项维修资金,按照国家有关规定另行签订过户协议,结余部分随房屋所有权同时过户。

  5、买卖双方商定,卖方在交付该房产时,对该房产附随的水、电、煤气、 等度数进行确认,并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费、 等费用,并经双方签字确认。

  第九条 房屋的交付

  卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起 日内或 年 月 日前,将上述房产正式交付给买方,并履行下列手续:

  1、卖方在交房前保证维护上述房产的现有固定装修(固定装修指构成该房装修之固定部分,经拆除将破坏设施完整性,包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗、防盗网、厨卫设施及其它设施等),在买方接收时移交。

  2、买方在接收该房产时对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等约定事项进行验收,交接确认后对该房产及附属配套设施负全责。

  3、如双方认为在上述房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品的描述有不详尽之处,可另行补充书面约定,在交接时以书面约定为准,双方仅对书面内容承担责任。

  第十条 房屋权属转移登记

  按下列第 项办理登记手续(选一项),选择第(1)项的第十一条不生效。

  (1)买卖双方同意,自本合同签订之日起 日内,双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。

  (2)买卖双方在签订合同后 日内共同向房屋登记机构申请预告登记。

  (3)买卖双方在签订合同后 日内由买受方单方向房屋登记机构申请预告登记。

  第十一条 关于预告登记的约定

  1、 预告登记自____ 内有效(约定的预告登记有效期最长不超过自预告登记之日起一年)。

  2、申请预告登记的,在预告登记有效期内买卖双方共同办理该房屋预告登记转为房屋转移登记手续。

  3、买卖双方因故终止存量房买卖合同时,预告登记的申请人应在 日内向房屋登记机构办理预告登记注销手续。

  第十二条 违约认定

  1、买卖双方签订本合同后,一方未按合同约定擅自变更或解除合同的,或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的,视为违约。

  2、卖方保证上述房产产权清晰,在房屋权属转移登记前,若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责,如因此造成合同履行障碍,视为其违约;若该房产已出租,卖方未在交房前妥善解决租赁事项的,视为其违约。

  第十三条 违约责任

  (一)自违约行为发生之日起,违约方按成交价款每日万分之 向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。

  (二)自违约行为发生之日起超过 日,守约方即向违约方发出函件促其履约,发函即日起超过 日仍未回复并履约的,守约方可解除合同。若卖方违约,则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外,还应向买方双倍返还定金;若买方违约,则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方,买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。(收件人地址以合同落款处所留地址为准,因地址不详或有误而无法送达,视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。)

  第十四条 合同变更

  本合同在履行期间,买卖双方任何一方要求变更合同条款的,应及时通知对方,并征得对方的同意后,在约定的时限内,签订补充协议,注明变更事项。未征得对方同意,擅自变更造成的经济损失,由责任方承担。

  第十五条 因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行,买卖双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。根据本条款免责,双方应签订具结报告。

  第十六条 争议解决方式

  本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;也可请求当地消费者委员会调解处理,或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的,按下述第 种方式解决:

  1、提交 ______ 仲裁委员会仲裁;

  2、依法向人民法院起诉。

  第十七条 合同附件

  本合同未尽事项,可由买卖双方协商签订补充协议作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

  第十八条 合同数量及持有

  本合同经买卖双方签字即生效,本合同一式 份,买方、卖方各执 份,房屋产权登记机构 份,具有同等法律效力。

  第十九条 合同生效

  本合同自买卖双方签字(或盖章)之日起生效。

  第二十条、特别条款

  卖方应当在所售房产所有权转移之日起 日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买方支付 ______ 元的违约金;逾期超过 日未迁出的,自逾期超过 日起,卖方应当按日计算向买方支付全部已付房款 的违约金。(本合同履行过程中,若涉及户口问题,适用本条款。)

  出售人____________买受人:____________

  电话:____________电话: ____________

  代理人:__________代理人:____________

  电话: __________ 电话:__________

  签约地点:__________________

  签约时间:___ 年___ 月___ 日

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4 存量房网签

存量房网签

  一、办理流程:

  第一步办理购房资格审核(住宅类):买方当场提交资料(收取复印件核验原件) → 申请购房资格核验 → 5个工作日后查询审核结果

  提示:①已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,无法通过购房资格审核。居民家庭包括夫、妻及未成年子女。

  ②境外个人在境内只能购买一套用于自住的住宅。

  第二步办理存量房网签(购买住宅通过资格审核的或购买非住宅的):买卖双方当场提交资料(收取复印件核验原件,资格审核已收取复印件的不再收取) → 完成存量房网上签约

  二、必须提交的资料:

  (1) 申请人身份证明(买卖双方);

  (2) 房屋所有权证;

  (3) 购买住宅类房屋的买方还需提交买房人、其配偶、未成年子女的户口本或户籍证明(集体户口需提交加盖单位公章的首页复印件和本人页;驻京部队现役军人和现役武警家庭军队团级以上政治部门出具的家庭情况证明);

  (4) 购买住宅类房屋的买方还需提交结婚证书或民政部门出具夫妻关系证明或公证出具的证明婚姻状况的公证书;

  (5) 央产已购公有住房转移的,还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件;

  (6) 已购经济适用住房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明。

  (7) 标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明;

  (8) 国有土地使用证(整宗房产);

  (9) 整宗划拨用地或者整幢楼房占用划拨土地的,提供划拨土地转让批准文件;

  (10) 商业配套设施转让的,还应提交按规划用途使用房屋的承诺;

  三、申请人身份证明:

  (1)本市居民、驻京部队现役军人和现役武警(视为本市户籍家庭):二代居民身份证(未成年人可提供户口簿)。

  (2)外省市居民:二代居民身份证(未成年人可提供户口簿);买方还应提交暂住证或北京市工作居住证(持北京市工作居住证的,视为本市户籍家庭)。

  (3)非驻京部队现役军人和现役武警:二代居民身份证,或军官证,或文职干部证,或士兵证,或学员证,或军官退休证,或文职干部退休证,或离休干部荣誉证。。

  (4)港澳居民:中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照,或港澳居民往来内地通行证,或港澳同胞回乡证,或居民身份证。

  (5)湾同胞:台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明。

  (6)华侨:中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件。

  (7)外籍人士:经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件(无外国人居留证件的,提交中国公证机构公证的护照中文译本原件)。

  (8)境内法人:《组织机构代码证》;没有《组织机构代码证》的,可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等。

  (9)境内其他组织:《组织机构代码证》;以非法人机构名义申请的,不能提交《组织机构代码证》的,应有法人授权;境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构,可提交加盖公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证,不再核对原件。

  (10)境外法人、其他组织:经公证的法人或其他组织的商业登记证,或注册证书,或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书;外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证;认证后的以上文件,不再核验原件。

  四、境外机构和境外个人购买房屋办理网签的特别规定:

  (1)境外机构和境外个人(含港澳台侨个人)购买房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件,已经批复的房屋再次转移无须提交;境外个人还需提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》;台湾同胞也可提交市政府台湾事务办公室出具的《台湾同胞在京购买多套商品房介绍信》;

  (2)外国驻华使馆、领事馆、各国际组织驻华代表机构享有外交特权与豁免人员购买房屋的,提交外交部同意其购房的照会;

  (3)境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的,须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺原件;

  (4)境外机构和境外个人投资本市非自用、自住商品房,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业,在办理网签时,除须提交房屋交易权属管理部门有关登记规范规定的文件外,还需提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。

  五、委托、公证的相关证明:

  (1)委托代理人办理的,提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明;授权委托书记载的委托事项、权限应明确;授权委托书经公证的,可不再核对委托人的身份证明原件。

  (2)转让人为自然人的,委托书应公证。

  (3)境外法人、其他组织、个人的委托书、有关网签材料应公证。香港出具的公证书,应由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递专用章;台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认;外国申请人委托代理人申请房屋网签的,其授权委托书、有关网签材料应当公证。在外国公证的证明文件,需要中国驻该国使、领馆认证;与中国没有外交关系的国家,由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。

  (4)无(限制)民事行为能力人的房屋网签,由其监护人代为申请,提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿(未成年人)、证明法定监护关系的户口簿,或者其它能够证明监护关系的法律文件。

  (5)因处分未成年人房屋申请网签的,还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件。

  (6)当事人约定合同经公证生效的,应当提交有关合同的公证文书原件。

  (7)提交材料是外文的,应同时提交经公证的中文译本原件。

  六、注意事项:

  1. 所有材料应提交复印件,核验原件;不能提供原件核验的,应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件,所有复印件材料均使用A4纸。

  2. 申请人身份发生变化的,需提供由有权机关出具的证明变化前后身份信息号码为同一人的证明。

  3. 书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔。

  4. 共有房屋的网签,应当由共有人共同申请,夫妻共有的房产应提交结婚证或婚姻关系证明,转方提交配偶同意转让的证明原件,受让方提交共有房屋的协议。

  5. 央产房上市出售确认表的办理地点:朝外大街甲10号(央产在京上市交易办公室),电话:65993081、3082、3083、3084。

  6. 北京市涉外项目国家安全审查批准文件的办理地点:西城区西外大街1号西环广场T2座17层C9办公室。电话:58301736。

  7. 朝阳区地税局地址:朝阳区姚家园路101号新七彩商业中心(朝阳公园桥向东约150米路南铁道桥西侧)邮编:100025联系电话65939941

  8. 北京房地产交易管理网,网址:www.bjfdc.gov.cn;

  9. 北京市朝阳区房屋管理局网址:http://fgj.bjchy.gov.cn;

  10. 朝阳区房屋登记大厅咨询电话:85839922;

  11. 朝阳区政府咨询热线:96105。

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