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1 2016北京二手房交易税费

2016北京二手房交易税费

  1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  2、纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。

  按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

  3、具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

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2 北京二手房交易税费标准

北京二手房交易税费标准

  1、交易印花税

  (1)纳税人:买卖双方

  (2)税率:0.05%

  (3)征收范围:所有二手房交易

  2、房产证印花税

  每证5元;属于市局房屋并已取得土地证的,房产证、土地证各5元印花税共计10元;属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。

  3、契税

  (1)纳税人:买方

  (2)税率:3%

  (3)契税优惠政策:

  A、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分,免征契税;(比如拆迁户可免契税)

  B、城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;

  C、个人购买自用普通商品住房减半征收契税;

  D、居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房,按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税;

  E、房屋交换价格相等的,免征契税;交换价格不相等的,由多交付方缴纳款;

  F、按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属,免征契税

  G、对于夫妻离婚,因财产分割涉及房屋所有权证变更登记,免征契税 。

  4、营业税

  (1)纳税人:卖方

  (2)税率:5%

  5、个人所得税

  (1)纳税人:卖方

  (2)税率:成交价的1%或差额的20%

  (3)优惠政策:

  A、对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税;

  B、对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。

  6、土地增值税

  (1)纳税人:卖方

  (2)税率:1%或减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收

  (3)优惠政策:

  A、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20% 免征;

  B、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年(含)以上,免征;满3年(含)未满5年,减半征收;未满3年,按规定计征;

  C、对个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地增值税;

  D、对个人之间互换居住住房的,经税务机关核准,可以免征土地增值税;

  E、将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,免征土地增值税;

  7、土地出让金

  (1)征收对象:再上市获得土地使用权的已购公房。

  (2)纳税人:

  买方(无论是成本价,还是优惠价或标准价,买方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金);

  卖方(所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的,由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金)。

  (3)征收办法:成本价按1560×建筑面积×1%缴纳;优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳。

  (4)征收范围:已购公房(再上市的已购公房转手后,性质变为商品房)。

  8、综合地价款

  (1)征收对象:再上市交易经济适用房

  (2)纳税人:卖方

  (3)税率:成交价的10%

  (4)征收范围:再上市交易的5年以上(以产权证或完税证明准)、并以市场价出售的经济适用房。

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3 北京二手房交易税费计算器

北京二手房交易税费计算器

  1契税计算公式

  首套90平米以下:

  契税=合同价×1%

  首套90平米至140平米:

  契税=合同价×1.5%

  140平米以上或者两套:

  契税=合同价×3%

  2个人所得税计算公式

  个人住房满5年且为唯一住房转让免征个税。

  个税=(原购买价-现售价)×20%

  3营业税计算公式

  满2年的普通住宅免征。

  满2年的高档住宅征收(大于144㎡):

  营业税=(合同价-原购房价)×5.6%

  不满2年:

  营业税=合同价×5.6%

  4城市维护建设税计算公式

  城市维护建设税=营业税×7%

  5教育费附加税计算公式

  教育费附加税=营业税×3%

  6 综合地价款计算公式

  满5年出售的经济适用房:

  综合地价款=成交价×10%

  7土地增值税计算公式

  对个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地增值税。

  土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。按照四级超率累进税率进行征收:

  土地增值税

  8 房地产交易手续费计算公式

  二手房住宅:

  房地产交易手续费= 6×建筑面积

  二手房非住宅:

  房地产交易手续费= 8×建筑面积

  9 印花税计算公式

  对个人销售或购买住房暂免征印花税。

  印花税=房屋成交总额×0.05%

  其实对一般交易者来讲,只考虑上述前三项,即契税、营业税、个人所得税的计算即可。

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4 北京二手房交易流程

北京二手房交易流程

  一、房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  二、土地情况是否清晰

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  三、交易房屋是否在租

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  四、房屋手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  五、福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  六、物管费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  七、市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  八、单位房屋是否侵权

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  九、中介公司是否违规

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  十、合同约定是否明确

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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