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1 小区物业管理

小区物业管理

  物业管理包括物业管理专项业务、小区服务、物业管理合同约定的其他内容等。其包含的内容和物业管理收费应该是满足等价的原则。

  第一,物业管理专项业务。这是物业管理的基础工作,主要包括:

  ①建筑管理。包括对各类、各种用途房屋、建筑物的公共部分的保养与维修,使之保持良好的可使用状态。

  ②设备管理。指对公共供水、供电、供暖、空调、通风、通讯、燃料等设施进行保养、维修,使之保持良好的使 用状态。

  ③小区内的交通组织与管理。指对小区内的平行交通和垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理,包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。

  ④消防管理。指消防制度的建立和执行、消防器材的设置、消防人员的管理等。

  ⑤保安管理。包括小区范围内的安全、保卫、警戒等,但一般没有强制权力。还可延伸为阻止违反业主公约行为的发生和发展,提醒和劝阻邻里间干扰正常生活的情况等。

  ⑥绿化管理。指对小区内的绿化设施进行维护保养以及必要的更新,为业主提供良好的生态环境。

  ⑦清洁管理。包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄与清除,以求保持一个清静、卫生的环境。

  第二,小区服务。包括家务总揽、教育卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等。

  第三,物业管理合同约定的其他内容。

  目前,物业管理中存在的问题主要有以下表现:

  1、没有成立正规的物业管理公司,造成物业管理水平低,服务质量差。

  2、公用设施专用基金不落实,造成小区公用设施的维修、兴建、保养等问题难以解决。

  3、制度不健全,管理秩序混乱。

  4、管理者与业主之间权责利不明确,影响小区物业管理的正常进行。

  5、乱收费现象严重。

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2 小区物业管理系统

小区物业管理系统

  随着信息时代的到来,企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言,信息化无论是作为战略手段还是战术手段,在企业经营中发挥着举足轻重的作用。互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利,企业的运行将更多依赖信息系统的支持。

  物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平,使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合,建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

  小区物业管理系统的主要功能有以下方面:

  第一,人事管理子系统,从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理,详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

  第二,房产信息管理,记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块:项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

  第三,客户信息管理,实现对业主购房、出租、退房的全过程管理,可以随时查询住户历史情况和现状,加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

  第四,租赁管理,提供给物业公司的房产租赁部人员使用,能够对所管物业房产的使用状态进行管理,可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计,还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总,预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备,使租赁工作预见性强。

  第五,租赁合同管理,对租赁合同进行管理,合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理,可以进行实时查询统计。

  第六,工程设备管理,建立设备基本信息库与设备帐,定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录,故障记录等信息,根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

  第七,收费管理,在收费管理中,系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块:收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

  第八,保安消防管理,消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

  第九,保洁环卫管理,环卫管理主要包括三个方面:绿化管理,保洁管理,联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录,保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录,联系单位即联系单位信息及联系记录。

  第十,资产管理,对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行记录。

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3 小区物业管理方案

小区物业管理方案

  以下是小区物业管理方案,详情如下:

  第一部分前言(省略)

  第二部分物业管理的整体构想与创优规划

  XXXX住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作,以其建筑的现代风格和完美的协调性,构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号,在东方明珠城的每一个细节都充分体现

  出建筑对人的关心,以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量,点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作,透射出人文关怀,使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

  针对东方明珠城社区物业管理的整体情况,我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。

  一、管理思想

  公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势,把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。

  二、管理组织

  公司将建立一支年轻化、专业化,高素质、复合型的管理队伍,对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。

  1、多层次、多角度的激励员工,满足员工的物质和精神需求。

  2、主张管理者与员工之间的沟通,体现人与人之间的平等。

  3、关注员工自我价值的实现,使员工与公司共同发展进步。

  4、为员工创造公平竞争的工作氛围,实现“能者上、相形见拙者下”。

  5、建立培训体制,使每一个员工掌握物业基本技能,能够胜任本职岗位工作,成为合格、称职的物业服务人员。

  三、管理特色及创新点

  公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨,“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

  1、推行首问负责制,第一个接待业主或被业主询问的公司员工,不受部门的限制,均应热情接待,解答疑问,杜绝让业主等候回音的现象。

  2、倾听业主的心声,在社区内设置“心连心信箱”,了解业主需求,解决业主反映的问题。

  3、关注业主生活质量的提高,倡导“以业主为圆心”的服务理念,我们不仅做好24小时安保服务,24小时接待服务,16小时保洁服务,管理处还将经常组织各种活动,增进物业与业主的交流,创造祥和文明的住宅社区。

  四、创优规划

  (一)、近期工作目标

  第一年内,业主开心入住,装修无违规现象;

  第二年内,创市物业管理示范住宅小区;

  第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区;

  (二)、实施方案

  1、在公司总经理领导下,在行业主管部门指导下,专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组,其中管理处主任为执行组长,并明确创优小组职责。

  2、完善各部门、各岗位的操作规程,规范日常操作。

  3、做好日常工作记录,注意资料的积累、整理,做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

  4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查,公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。

  5、建立“服务明星”评比制度,明确奖惩措施,引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

  第三部分管理机构设置和管理人员

  的配备、管理及物资的配备

  一、管理机构模式

  东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作,由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责,管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。

  组织结构图

  二、管理人员的配备

  管理处定编94人,其中主任、副主任各1名,各部门负责人4人,由物业公司聘任,授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。

  接待员:2人,接待业主的来访和投诉并及时处理。

  文员:1人,负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

  财务:1人,负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

  卫生清洁工:21人,负责社区的卫生清洁工作,每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

  绿化管理养护工:2人,负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作,并对业主的垂直绿化(阳摆花)和庭院绿化进行指导。

  治安员:54人,负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作,配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序,负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆,维护社区的交通秩序;

  维修工:7人,负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

  三、管理人员的录用与考核、培训计划

  (一)、管理人员的录用要求

  分类岗位职责条件备注

  管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化,三年以上物业实际管理经验公司选派。

  综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化,具有管理经营能力,两年物业管理综合服务工作经验公司选派。

  保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理。

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